鲸算师认为：“投资商铺，焦点在于投资回报率。”那么商铺的投资回报率该如何盘算呢？下面鲸算师教大家几个测算商铺投资回报率的方法。1、租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价那么商铺的投资回报率就是：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%优点：这种方法盘算轻便，对一次性付款的情况分析会较为准确。

不足：但由于只思量了租金和房价，其应用规模比力局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况则不太适用。如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种盘算方式。现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）2、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)假设商铺首付100万元，贷款60万元，按揭20年，根据最新商业贷款上限贷款利率。那么这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%优点：思量了租金、价钱和前期主要投入，比租金回报率分析法适用规模广，可估算资金接纳期是非。

不足：未思量前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。3、租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业治理费)×12／购置衡宇总价这种方法算出的比值越大，就讲明越值得投资。优点：思量了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有思量全部的投入与产出，没有思量资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供详细的分析。4、内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业治理费)＝内部收益率上述公式以按揭为例，未思量付息、未思量中介费支出；累计收益、投入均思量在投资期规模内。优点：内部收益率法思量了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率联合使用。内部收益率可明白为存银行，只不外我国银行利率按单利盘算，而内部收益率则是按复利盘算。

不足：通过盘算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。5、浅易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购置价，则认为该物业物有所值这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简朴方法。固然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚几多钱？这里也不能光算收入，还要充实思量到各项支出。

上面所列的投资收益盘算公式，只是着重思量了主要的收入和支出部门，另外，另有一些可能和须要的支出，千万不能忽略。好比在商铺的前期购置环节中的支出，像购置商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业治理等在商铺后期使用历程中的支出都是按商业市政尺度缴费，大大高于普通住宅尺度。

所以，在盘算商铺的投资收益时，一定要充实思量到以上支出，这样才气够算出一个越发真实的投资回报率哦。

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